El Tribunal Supremo se pronuncia sobre los gastos de hipoteca

El Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula que le otorga el poder a las entidades bancarias para ceder todos los gastos hipotecarios al comprador

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas, al cierre del 2017 se registraron alrededor de 30 mil hipotecas. Un evidente incremente en comparación del 2016; más puntualmente, un 9,2% por encima del total del año anterior. Y en lo que transcurrido del 2018, se estima que existen más de 8 millones de hipotecas vigentes, o canceladas recientemente.

Con este pronóstico, las cifras seguirán aumentando y cada vez serían más los españoles que estarían cubriendo gastos que no les corresponden a causa de la falta de información. Y dicho malentendido es impulsado por las entidades bancarias que, por intereses propios, prefieren ceder sus responsabilidades del pago de algunos gastos de hipoteca al prestatario.

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No obstante, el 28 de febrero del presente año, el Tribunal Supremo ha declarado que la banca tiene prohibido cargar al cliente con todos los gastos relacionados a transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados de una hipoteca, pues considera que tal acto es un abuso contra el comprador. Eso quiere decir, entonces, que aquellos que han estado cubriendo las responsabilidades de la entidad bancaria, tienen derecho a presentar una queja y recibir la retribución correspondiente.

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Entonces, gastos relacionados a la gestoría, el registro, notaría, impuestos y tasación, se han reordenado de manera equiparable a las funciones durante el proceso hipotecario, dejando de recaer unilateralmente sobre el prestatario. A continuación te mostramos en qué consiste cada gasto hipotecario, y a cuál de las dos partes le corresponde cubrirlo:

  • Gestoría Hipotecaria: Se trata básicamente todos los trámites burocráticos del proceso. Tales como la minuta del Notario para firmar la escritura, el pago de impuestos de actos jurídicos documentados, inscripción en el registro de la propiedad, además del traslado de los documentos. Este punto es cubierto al 100% por el cliente, excepto en casos como CaixiBank, Bankia y Sabandell, donde ambas partes, cliente y entidad, cubren porciones iguales.

 

  • Registro de Propiedad: Este trámite se realiza con el fin de establecer a la persona como propietario único del nuevo inmueble (y responsable de cumplir con las responsabilidades de éste) frente a los entes reguladores. Del mismo modo, dicho registro también blinda al cliente a ser víctima de daños, cargas ocultas y perturbaciones en su nuevo inmueble. Adicionalmente, evita que cualquier tercera obtenga derechos sobre su vivienda sin consentimiento, pero también le obliga a la devolución del crédito hipotecario a la entidad prestante.

 

En esta situación, el banco también está encargado de cubrir el 100% de los gastos en el registro, a excepción de Banco Popular, donde dicha responsabilidad recae completamente sobre el cliente.

 

  • Gastos Notariales: Una vez el proceso está adelantado, los trámites notariales que, según la reestructuración, se dividen del siguiente modo:
    -Banco Santander y BBVA cubren los gastos de la copia simple y ejecutiva de la escritura de la operación, mientras que el comprador cubre el resto.
    -En el caso de CaixaBank, al banco le corresponde cubrir el gasto de las copias de las escrituras, y al cliente el resto.
    -Para Bankia, los gastos se dividen en porcentajes, donde la entidad cubre el 25% de éstos y el cliente el 75%.
    -Sabadell, por otro lado, cubre el 100% de los gastos notariales.
    -Banco Popular, naturalmente, cede el 100% de la carga de los gastos notariales al cliente.
    -Y para Bankinter, su responsabilidad es cubrir el gasto de la copia ejecutiva de la escritura, y cede el resto al prestatario.

 

  • Impuestos Hipotecarios: En cualquier situación en la que se desea adquirir una vivienda, naturalmente se debe contar con valores añadidos en impuestos; estos son el IVA, el Impuesto de Transmisión Patrimonial (el cual aplica únicamente cuando el inmueble es de segunda mano), y los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados, que constan de un abono entre el 0 y el 1% del valor de la garantía hipotecaria que, por lo general, resulta siendo entre el 1,5% y el 2% del importe del préstamo.

 

La responsabilidad de cubrir los gastos de Impuestos Hipotecarios recae, entonces, sobre el cliente en su totalidad.

 

  • Tasación Hipotecaria: Este gasto corresponde a un estudio de valoración en el que se sopesa la viabilidad del préstamo hipotecario. En ese orden de ideas, la única finalidad de la tasación es servir como garantía ante la entidad prestante. A la hora de realizar el estudio, se tienen en cuenta aspectos como la ubicación, los servicios cercanos, la superficie, la calidad de los materiales de construcción, la antigüedad, y características como el nivel (si es en un edificio) y la orientación.

 

Los costos para la realización del estudio de valoración, o tasación, corren por cuenta del prestatario. gastos-hipotecarios

Al final del día podemos decir que el Tribunal Supremo tomó las medidas adecuadas pensando en el bienestar del ciudadano por encima de las conveniencias de las entidades bancarias. Además cabe mencionar que no solo se vieron afectados los gastos de hipoteca por tal fallo, sino también aquellos relacionados con la Clausula Suelo, al igual que la Hipoteca Multidivisa.

Entonces, basado en lo anterior, si actualmente estás pagando o ya corriste con la totalidad de los gastos de hipoteca (incluso aquellos que le corresponden a la banca), puedes entablar una reclamación con el fin de que se te retribuya la cantidad pertinente.

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