Descripción del producto

Gastos de hipoteca

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo en relación a que el impuesto de Actos Jurídicos corresponde al cliente, son muchas las consultas que hemos recibido en torno a si todavía se pueden reclamar el resto de gastos de hipoteca. La respuesta es sí.

¿Qué establecía la sentencia del Supremo de 2015?

El Tribunal Supremo ya se pronunció sobre los gastos de constitución de la hipoteca en la sentencia del 23 de diciembre de 2015.
Su sentencia establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Cláusulas con las que bancos como el BBVA y el Popular han llenado sus arcas durante años. A raíz de esta sentencia, el asunto de los gastos de constitución de la hipoteca se ha convertido en una de las prioridades judiciales, junto con los casos de hipotecas multidivisa y créditos ligados al índice IRPH

CONSULTA

Gastos de hipoteca

Gastos de hipoteca y sus problemáticas

 Ya veníamos advirtiendo que la legislación señalaba al consumidor para abonar el impuesto de actos jurídicos documentados.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo viene a referirse únicamente a dicho impuesto, es decir, que todos los preceptos de la sentencia del 2015 siguen vigentes a fin de que puedan seguir siendo reclamables el resto de gastos de hipoteca. Situación que invita a que todos los consumidores recurran a la reclamación mediante la vía judicial.

El resto de gastos reclamables son:

  • Gastos notariales.
  • Gastos de Gestoría.
  • Gastos de Registro de la Propiedad.
  • La mitad de los impuestos correspondientes al timbre notarial, es decir, del coste de cada hoja de la escritura.
  • La copia de la escritura del banco.
  • Gastos de Tasación.

Los gastos de hipoteca relacionados a las escrituras, son los que se dictaminan en la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 como nulos, ya que estos deben ser pagados por las entidades bancarias.

Pero, ¿Qué son los gastos de hipoteca?

Son aquellos costes que se generan en el proceso de trámite entre el cliente y la entidad bancaria, para legalizar la adquisición de vivienda. En ellos se encuentran desde los valores de transferencia del inmueble, hasta registros notariales, autenticaciones y escrituración.

Se estima que los gastos de hipoteca representan entre el 3% y el 6% del valor del préstamo. Pero lo establecido por el Tribunal Supremo indica que no debería ser así, ya que no todos los gastos deben ser pagados por el cliente, en especial, aquellos que tienen que ver con los procesos notariales.

Dentro de los gastos de hipoteca se destacan dos grupos importantes:

Transmisión de propiedad.

Todo lo que engloba el tema de compraventa del inmueble y los impuestos requeridos.

Costes de escrituras

Aquí se encuentran los gastos notariales, de registro, autenticación y copias de las escrituras del inmueble.

¿Qué gastos no deberían ser cobrados al cliente?

Según lo estipulado por la ley, los gastos que no deben ser exigidos a los clientes son los siguientes:

  • Factura de registro de propiedad para inscripción de hipoteca.
  • Gastos de notaría (escritura).
  • Gastos de gestoría (solo si la intervención fue impuesta por la entidad).
  • Factura de tasación de vivienda (solo si la entidad ha obligado a hacerla con una empresa determinada).

Se estima que 8,2 millones de usuarios que han adquirido una hipoteca en los últimos 10 años, pueden reclamar.

Los papeles que los afectados necesitan para poder reclamar son: la copia de la escritura del préstamo hipotecario (si no dispones de ella, podrás conseguirla en la notaria donde firmaste el préstamo) y las facturas de notaría, registro y gestoría (si no dispones de ellas, puedes solicitar una copia en la gestoría que tramitó el préstamo). Estas cláusulas están incluidas en las escrituras de la hipoteca.

¿Cómo reclamar?

  • Reclamación extrajudicial: Esta se dirige por medio escrito al departamento de servicio al cliente de la entidad bancaria, en la que se solicita la devolución de los costes específicos.
  • Después de cumplidos dos meses desde la solicitud: Si se recibe una respuesta negativa o si no se tiene alguna, el cliente puede interponer una demanda judicial, en la que se solicita la nulidad de los gastos y la restitución de los mismos.

Reclama los gastos de hipoteca con Coraza Legal

Desde Coraza Legal, contamos con un despacho de profesionales especializados en temas relacionados con los gastos hipotecarios. Nuestro proceso es el siguiente: si quieres reclamar por los gastos de hipoteca, puedes consultarnos tu caso de manera totalmente gratuita con el objetivo de estudiar la viabilidad. Si existe viabilidad y quieres que te ayudemos, sólo tendrías que abonar el 10% + IVA de la cantidad recuperada. Si no ganamos, nosotros no cobramos nada. Así de fácil.

Gastos de hipoteca

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Los gastos de hipoteca son todos aquellos costes anexos que se generan durante el proceso de trámite entre el cliente y cualquier entidad bancaria, con la finalidad de legalizar la adquisición de vivienda por medio de préstamo. En dichos gastos se encuentran los valores de transferencia del inmueble, hasta los registros notariales, autenticación de contrato y escrituración, entre muchos otros. El no pago de todos los gastos puede traer consigo problemas legales ante los bancos y las entidades oficiales.

Actualmente se estima que los gastos de hipoteca representan entre el 3% y el 6% del valor de los préstamos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todos estos deben correr por cuenta del cliente, en especial los que tienen que ver con los procesos notariales, según lo especificado por el Tribunal supremo.

Es difícil precisar el valor especifico de los gastos de hipoteca, ya que estos son variables, puesto que dependen de:

  • El estado del inmueble al momento de la petición del préstamo, es decir si es nuevo o de segunda mano.

  • Las características del territorio.

  • El coste del importe solicitados y el valor total del inmueble.

De este modo los gastos de hipoteca hacen referencia a todo el proceso de tramitación, de igual modo como ya se mencionó, es complicado calcular el valor total de los costes. Por ello es de suma importancia que como cliente sepas que, en el caso de tu hipoteca, no solo deberás estar atento de las cuotas que se establezcan con el banco, sino que también de aquellos gastos que sí te corresponden.

Según estadísticas del año 2017, se estima que 8,2 millones de personas que adquirieron hipotecas en los últimos 10 años podrían reclamar, por haber pagado gastos que no les correspondían.

Tipos de gastos hipotecarios

Existen diferentes tipos de gastos de hipoteca, dentro de los que se destacan dos grandes grupos:

  • Gastos notariales:

    Cuando adquieres una hipoteca, debes tener en cuenta que será necesario la realización y el otorgamiento de una escritura legalizada ante notario, por lo que debes estimar los gastos de aranceles notariales, los cuales se calculan teniendo como base la información publicada por el Colegio de Notarios.

  • Gastos de registro:

    La elaboración de las escrituras es el primer paso para la legalización del inmueble, por eso, el segundo paso es la correcta inscripción en el Registro de la propiedad. Para conocer más sobre este gasto, puedes entrar en la página del colegio de Registradores.

Gastos de hipoteca

Ten en cuenta:

Los gastos de hipoteca relacionados a las escrituras, son los que se dictaminan en la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 como nulos, ya que estos deben ser pagados por las entidades bancaria.

Transmisión de propiedad:

Todo lo que engloba el tema de compraventa del inmueble y los impuestos requeridos.

Costes de escrituras:

Aquí se encuentran los gastos notariales, de registro, autenticación y copias de las escrituras del inmueble.

Gastos asociados a hipotecas:

En algunas ocasiones, los gastos hipotecarios pueden suponer casi un 15% del valor de la vivienda, pues los gastos podrían venir siendo:

  • Tasación:

    Su valor depende del importe del inmueble, con interés a tipo fijo, que tiende a ser normalmente en un 0,1%. O sea, en una hipoteca de 300.000 euros, el porcentaje a pagar sería en promedio de 300 euros.

  • Notaría:

    Este coste hace referencia a la escritura pública del acto de compraventa del inmueble, así como la elaboración de las escrituras. Este trámite se encuentra en entre el 0,1% y el 0,5%, generando un valor aproximado (según nuestro ejemplo anterior) de 500 a 1500 euros.

  • Gestoría:

    El valor a pagar al gestor no se encuentra regulado por la ley y su costo es independiente al importe de la hipoteca. Por lo que su tarifa puede oscilar entre los 150 a los 400 euros.

  • IVA:

    O Impuesto sobre el Valor Añadido, el cual grava la trasmisión de la vivienda. Dicho valor también se caracteriza por ser variable, ya que depende en gran medida del tipo de vivienda. Presta atención:

    • IVA Súper reducido (4%): aquí quedan sujetas únicamente aquellas viviendas nuevas que se encuentren en la categoría de protección oficial.
    • IVA Reducido (10%): aplica para todas las viviendas nuevas que se vendan libremente sin ser reconocidas como de protección oficial o de protección pública.
    • IVA Estándar (21%): quedan sujetos a éste porcentaje, todos los locales comerciales que posean espacio destinado a vivienda. También aquellas plazas de garaje que se transmitan con vivienda.
  • Comisión de apertura:

    Algunas entidades bancarias poseen una comisión especial por iniciar la apertura de un préstamo hipotecario, en la mayoría de los casos dicha comisión se fija al 1%.

  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):

    Se aplica a toda formalización de documentos y su base es la responsabilidad hipotecaria, es decir la suma de cada uno de los conceptos que se han de garantizar por medio de la hipoteca, como lo es el monto prestado, intereses ordinarios, costos judiciales, entre otros. Dicho impuesto puede representar entre el 0,5% y el 1,5% del importe del inmueble.

Conoce los pasos para reclamar si tu hipoteca tiene cláusula suelo

¿Qué gastos no deberían ser cobrados a los clientes?

El principal problema con los gastos de hipoteca, tienen relación con la forma en la que estos son cobrados a los clientes, ya que no todos deben correr por cuenta ni de los solicitantes de los préstamos, ni de las entidades bancarias. Es por ello que el Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones, haciendo referencia a los gastos y a su repartición de pago.

Por ello y según lo estipulado por la ley, los gastos hipotecarios que no deben ser exigidos a los clientes son los siguientes:

  • Factura de registro de propiedad para inscripción de hipoteca.

  • Gastos de notaría (escritura).

  • Gastos de gestoría (solo si la intervención fue impuesta por la entidad).

  • Factura de tasación de vivienda (solo si la entidad ha obligado a hacerla con una empresa determinada).

  • Registro de propiedad.

  • Impuestos de timbre.

  • Copia de la escritura.

  • Tasaciones.

La categoría de gastos notariales es la que se encuentra actualmente en entredicho, ya que legalmente debería ser pagada por la entidad bancaria.

Por lo tanto, los gastos centrales que no deben ser cobrados son:

  • Gastos de notaría:

    Cuando decides adquirir una hipoteca, debes tener en cuenta que será necesaria su legalización ante notario, con el fin de que las escrituras tengan validez legal. Los gastos de aranceles notariales, los puedes calcular teniendo como base la información publicada por el Colegio de Notarios.

  • Gastos de gestoría:

    El concepto abarca la tramitación de las escrituras. Relacionados a la compraventa de un inmueble, subrogación, cancelación o refinanciación de la hipoteca.

  • Gastos de registro:

    El proceso de registro garantiza el respaldo jurídico y seguridad administrativa, las cuales ayudan a no tener riesgos burocráticos con el inmueble.

Según estadísticas, el cliente promedio debe pagar el 75% de los gastos de hipoteca, mientras el banco se responsabiliza por el 25% restante.

¿Entonces el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)?

Como ya se mencionó, el IAJD es un impuesto que permite la correcta formalización de los documentos, representando uno de los gastos más costosos en las hipotecas españolas. Sin embargo, a inicios del 2018 el Tribunal Supremo dictó el pago del impuesto por parte del cliente.

Este impuesto reconoce el pago de las escrituras de préstamo hipotecario.

La decisión del Tribunal Supremo surge de una cuestión de pasividad del cliente frente al proceso hipotecario. Esta sentencia resuelve muchas de las dudas de los clientes y juzgados frente a uno de los puntos más sólidos al momento de reclamar.

Sin embargo, es una cuestión que parece no tener un punto final, ya que ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros va iniciar un proceso de solicitud a Europa, para considerar la obligación de dicho pago sea considerada nula por abusiva.

Reclamar gastos de hipoteca

Declaración de sentencia abusiva por parte del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo en sentencia del 23 de diciembre de 2015 estableció que las cláusulas de todos los préstamos hipotecarios en las que se impone el pago al cliente de la totalidad de los gastos de formalización y preparación de la hipoteca pueden ser consideradas abusivas y, por tanto, nulas. Estos costes son correspondientes a los gastos de notaría, registro, gestoría, algunos tributos y en algunos casos, los gastos de tasación.

Es por ello que desde el 2015, fecha en la que la sentencia del Tribunal Supremo invitaba a reclamar todos los gastos de hipoteca. Se aclaró en gran medida la correcta repartición de los gastos, ya que durante varios procesos de reclamación algunos jueces consideraban que debía pagarlo el banco y otros apostaban a que debían ser asumido por el cliente.

Sentencia de 2015 del Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas con las que bancos como el BBVA y el Popular habían impuesto el pago de todos los gastos hipotecarios a sus clientes.

Según la citada sentencia, las normas de aplicación en esta materia son las recogidas en el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas.

Pese a esto la más reciente sentencia del Tribunal Supremo aclara que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), correrán a cargo de los consumidores, posicionándose así a favor de la banca.

¿Qué documentos se deben presentar para iniciar un proceso de reclamación?

Para reclamar los gastos hipotecarios por medio de la vía judicial, la documentación que necesitarás es la escritura del préstamo hipotecario, la factura del notario, la factura del registro, la factura del tasador, la factura de la propia gestoría y una copia de DNI/NIE o Pasaporte.

Para solicitar una copia de la factura del notario, puedes acercarte en la notaría en la que firmaste la hipoteca. Para la factura del registro, en el propio registro donde inscribiste la hipoteca. Para la copia de la factura del tasador, acércate a la empresa que tasó tu vivienda. Aunque hayas cancelado tu préstamo, aún puedes reclamar las facturas de notario, registro y gestoría que has pagado.

¿Cómo reclamar?

  • Reclamación extrajudicial: Esta se dirige por medio escrito al departamento de servicio al cliente de la entidad bancaria, en la que se solicita la devolución de los costes específicos.

  • Después de cumplidos dos meses desde la solicitud: Si se recibe una respuesta negativa o si no se tiene alguna, el cliente puede interponer una demanda judicial, en la que se solicita la nulidad de los gastos y la restitución de los mismos.

Debes tener presente que no hay límites en el tiempo para llevar a cabo la reclamación.

Proceso de reclamación Hipoteca Multidivisa

Califica este Artículo

Gastos de hipoteca
5 (100%) 13 votes

RECLAMA AHORA GASTOS DE HIPOTECA

MÉTODO CORAZA CLASSIC
MÉTODO CORAZA PREMIUM
MÉTODO CORAZA TOTAL