Hipoteca Multidivisa

¿Qué es la hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa es una modalidad de préstamo regulada por otras monedas, que surgió a finales del año 2000, pero que obtuvo protagonismo a raíz del boom inmobiliario que se dio hasta el año 2007.

Las entidades bancarias las presentaban de forma atractiva, ya que, con la subida del euro, los intereses se empezaron a volver insostenibles, lo que ahuyentaba a quienes deseaban adquirir préstamos de vivienda. Esta hipoteca entonces, se mostraba como una buena alternativa para pagar intereses más bajos en otras monedas, de quienes tenían una hipoteca radicada en euros.

Es decir, por ejemplo: si el euro se mantenía a tope y el yen se mantenía en un estado menor, los intereses serían menores y por lo tanto pagarías menos. El trato perfecto… por ahora.

Monedas como los yenes o los francos suizos, eran y son las más manejadas, ya que en dicho momento se presentaban por debajo de la fuerza del euro. Según estadísticas de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), de los 70.000 afectados por los préstamos, el 46% fue en yenes y el 52% en francos suizos, divisas que han subido fuertemente su valor en los últimos años.

Otra característica que tienen estas hipotecas es su regulación de intereses. Cada zona maneja un índice de intereses teniendo como base la evolución de la moneda. En España, por ejemplo, se regula por medio del euríbor, mientras que algunas monedas extranjeras lo hacen por medio del Líbor. Estos reguladores no son más que promedios de las tasas de interés que cobran los bancos en una serie de periodos de tiempo. En sí, son los puntos de referencia para los distintos instrumentos financieros.

Todo regulado, todo revisado, pero todo variable.
¿Cuál es el problema económico de la hipoteca multidivisa?

Este tipo de hipotecas son complejas de entender y su uso y regulación debe hacerse, ya sea con la suficiente información o por lo menos con el suficiente conocimiento y experticia.

Por lo que entran en la categoría de productos de alto riesgo, y no apto para clientes promedio y de alcances minoristas y consumidores.

Los clientes regulares, por lo tanto, no poseían la capacidad de entender lo volátil de la fluctuación de las divisas y con ello, sus riesgos.

A esto se le acuña la falta de información ofertada por los bancos. Lo que hacía de estas hipotecas, un préstamo confuso e inviable con el tiempo.

Nada está asegurado.

Si existe algo variable e inconstante, eso puede ser la economía. Lo que hoy está a tope puede que en un par de horas no lo esté.

Por eso en las hipotecas multidivisa, si pides préstamo en yenes, debes pagar en yenes.

Estas hipotecas se basan en la concesión de un préstamo en una moneda diferente al euro, a fin de aprovechar la fluctuación entre las distintas monedas, así que no se puede asegurar que, si el día en que firmaste tu hipoteca los yenes estaban por debajo del euro, esta situación se mantendrá así.

Por lo que se ha visto que, en la mayoría de los casos, los usuarios han pagado intereses mucho más altos, que los otros que pagaban por medio del euro.

Se puede decir que, dentro del funcionamiento hipotecario actual, este tipo de préstamos complejos resultaban ser completamente inestables, impagables y por lo tanto abusivos

¿Cómo funciona la hipoteca multidivisa?

Como ya se ha visto, las hipotecas multidivisa terminan saliéndose de control en las carteras de los usuarios. Así que vamos a poner un ejemplo de su funcionamiento:

José está deseoso de tener casa propia, pero no tiene el dinero suficiente para comprarla de contado, por lo que se dirige a su banco para encontrar una opción de préstamo que sea cómoda de pagar y de sostener con los años.

El asesor bancario en cierto punto de la conversación toca el tema de las hipotecas multidivisa.

La muestra como una opción justa para que José pueda pagar su casa con un interés menor. ¿Cómo es eso posible? Pues bien, en ese momento el euro se encontraba a tope (lo que aterra a los usuarios), pero el yen se encontraba muy por debajo.

Así que, José firmó su hipoteca multidivisa regulada por yenes, solicitando un préstamo de 300.000 euros a 25 años.

Quiere decir que sus intereses van a ser pagados en yenes y su regulador será el líbor. En vez de pagar esos 300.000 euros, pagará ese equivalente en yenes (26,519.100 JPY).

Todo lo que necesitas saber sobre la Hipoteca Multidivisa

Todo parece muy bien por ahora, los yenes están mucho más abajo que los euros. Pero lo aterrador está a punto de empezar.

La hipoteca entonces en esta primera medida funciona como una normal, pero su particularidad está en que el pago de los intereses al ser en yenes, requerirá toda la atención de José, para poder realizar el cálculo del cambio.

En conclusión, la moneda puede subir y hacer que, en 25 años totales de su hipoteca, termine pagando mucho más, ya que existe una gran posibilidad de que el cambio nos salga muy caro.

José continúa. Su primer año no pasa con mucha contrariedad. Está haciendo un pago mensual de 603 euros, es decir 80.000 yenes.

El primer año por lo tanto ha pagado 7.236 euros. Después de esta primera etapa, el yen cambió considerablemente.

Anteriormente 1 euro era equivalente a 132 yenes, y ahora 1 euro equivale a 100 yenes.

Esto significa que se debe hacer la conversión y el ajuste. Ya José no pagará el valor menor del euro, sino que debe pagar más yenes hasta que se haga la equivalencia al euro.

Es decir, si tomamos el valor del año anterior e hiciéramos el ajuste con el valor actual de yenes, en vez de pagar 80.000 yenes, estaría pagando 60.300 al mes. Para alcanzar el equivalente de la variación deberá pagar 197 euros más, hasta alcanzar nuevamente los 80.000 yenes.

Como lo dijimos: la conversión nos puede salir muy costosa. Esos ajustes se van acumulando, y José va a terminar pagando más euros para alcanzar la equivalencia con los yenes.

Al final, José no podrá cumplir con el pago de las cuotas de su hipoteca.

Además, si decimos que José estuvo pagando cinco años su hipoteca, al estar este cambio tan abrupto de escenario, lo más probable es que José este debiendo incluso, mucho más que al inicio de la hipoteca.

36.180 euros por 5 años en un precio bajo de los yenes (100 JPY) y 48.000 euros en un precio normal del yen (132 JPY). Al hacer el ajuste a euros con la variación presentada, José estaría pagando 11.820 euros de más, en esos 5 años.

Un poco mal lograda la situación para José.

Esta fue la misma por la que pasaron las más de 70.000 familias afectadas.

¿A quiénes afecta la hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa afectó a todos quienes la firmaron en su momento, sin poseer el conocimiento sobre los cambios abruptos de la moneda, es decir, quienes no recibieron la correcta información del banco acerca de las complicaciones y los riesgos de adquirirla.

Se tiene cuenta de que más de 70.000 familias se han visto perjudicadas por esta hipoteca, y entre ellas se dice que los más afectados son los miembros de las Fuerzas de Seguridad del Estado: policías nacionales, autónomos o municipales, los agentes de la Guardia civil, los militares y bomberos.

Las hipotecas multidivisa surgieron a inicios del 2000, pero el boom inmobiliario hizo que en el 2007 y 2008 la popularidad de estas fuese mayor.

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Según estadísticas de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), durante ese año se comercializaron el 80% de los préstamos, así mismo su análisis e investigación determinó que la mayoría de los usuarios que hacen parte de los grupos anteriormente nombrados, eran seleccionados para las ofertas de esta hipoteca, por ser considerados como “buenos pagadores”, ya que tenían acceso a un sueldo fijo.

De los 70.000 préstamos que se estima, existen en España, el 46% es en yenes y el 52% en francos suizos. Lo que advierte una ganancia por hipoteca de 200.000 euros, dejando a las entidades bancarias con una acumulación total de 13.160 millones.

¿Cuál es el problema de este tipo de hipotecas?

Como lo hemos visto hasta este punto, las hipotecas multidivisa han afectado considerablemente a todos los usuarios que las han adquirido. Se ha demostrado que hubo negligencia por parte de la mayoría de entidades bancarias al no proveer de suficiente información a sus usuarios.

Ya que, al considerarse un producto financiero de cuidado y alta complejidad, no debía ser ofertado a los clientes promedio, pues su manejo es propio de un experto financiero.

De igual manera, no se advirtió de las consecuencias y del alcance de dichos préstamos, lo que hizo que, con los pagos y los años, los intereses ahogaran a los clientes haciendo que estos, no pudieran pagar las cuotas.

Debido a esto, el Tribunal Supremo en su sentencia del 30 de junio de 2015, dictó lo siguiente:

“Un instrumento financiero derivado, por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (en concreto, la del hipotecante o deudor) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera”.

Es decir que, al no haberse suministrado la más minuciosa información, la hipoteca pasa a ser interpretada como abusiva.

El pasado 15 de noviembre el Tribunal Supremo dictó y sentenció a las hipotecas multidivisa como anuladas parcialmente por falta de transparencia.

Aunque haya cambiado su definición a un instrumento financiero no regulado por la ley del mercado de valores, aun así, se mantienen en afirmar que es un proceso desmedido.

Esto dictamina y abre paso a los usuarios a reclamar apelando a la falta de transparencia en el proceso.

Proceso de reclamación Hipoteca Multidivisa

¿Cómo reclamar una hipoteca multidivisa?

La nulidad parcial sentenciada por el Tribunal Superior, se presta para poder entender de mejor manera los derechos que se han visto perjudicados, atribuyéndole así a las entidades bancarias una falta de buena fe.

Pues a pesar de que conocían el riesgo de depreciación del euro, decidieron difundir el producto, y aconsejar a los clientes a optar por esta modalidad.

En estos momentos se tiene el respaldo de los tribunales, ya que se considera a estas hipotecas desde sus cimientos, como abusivas, puesto que es un servicio considerado de alto riesgo y que no debería ser enfocado a clientes minoritarios, pues estos no poseen los conocimientos necesarios para afrontarlos.

Por ello la mejor salida ante esto, es la jurídica. El respaldo legal es casi que absoluto.

Así que para llevar a cabo la reclamación se debe:

  • Poner en contacto con un abogado, para levar a cabo una reclamación previa extrajudicial.

  • Si el banco no atiende, se debe pasar a una reclamación judicial.

  • Elaboración de un informe pericial, que muestre las pérdidas de cada afectado.

Documentos a tener en cuenta:

  • Escritura de la hipoteca.

  • Subrogación o novación (si es el caso).

Puntos a tener en cuenta para realizar la reclamación

  • No hay plazo límite de reclamación, es decir, no importa hace cuánto adquiriste la hipoteca multidivisa, puedes reclamar.

  • Todos los afectados por la hipoteca multidivisa pueden reclamar, incluso si ya la han terminado de pagar.

  • Exija que su hipoteca sea aplicada al euríbor como índice de referencia. Es decir, que deje de ser multidivisa.

  • Se debe estar atento a que la amortización de la hipoteca sea transferida como si siempre se hubiese pagado en euros.

  • La devolución del dinero debe ser total a los valores pagados de más.

  • Los casos que ya hayan pasado por juzgados, pueden ser revisados nuevamente.

Proceso de reclamación Hipoteca Multidivisa

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