Hipoteca Cláusula Suelo

¿Qué es una hipoteca con cláusula suelo?

La hipoteca con cláusula suelo, es una condición bancaría en la que se establece una limitación a la baja del tipo de interés que se haya contratado. Generalmente las hipotecas son contratadas bajo el euríbor, el cual es un índice de referencia que establece el tipo de interés promedio a manejar por los bancos europeos.

Hay que tener en cuenta que el euríbor está en constante fluctuación, es decir, su valor puede subir o bajar en cualquier momento. Esto hace que al aplicarse la cláusula suelo, se mantenga el interés en un valor mínimo especificado a lo largo del tiempo.

En sí, la función central es evitar complicaciones que trae consigo la fluctuación del euríbor, caracterizada por una limitación a la baja del tipo de interés.

De esta forma la cláusula se convierte en un nivel de restricción de un pago menor, cuando éste es posible. De tal modo el problema empieza a tomar forma, llegando a convertirse en un verdadero dolor de cabeza para la gran mayoría de los clientes, bajo una premisa de interés variable.

¿Cómo se manejan los intereses?

Antes de conocer un poco el cálculo de los intereses, es importante que sepas la diferencia entre el interés fijo y el interés variable, ya que, si la hipoteca que contrataste hace parte de la segunda opción, tiene más probabilidades de presentar la cláusula suelo.

  • Interés fijo:

    Este interés se caracteriza por ser el más manejado en los diferentes tipos de préstamos bancarios, ya que funciona de una forma menos complicada, puesto que se establece un monto de amortización especifico que se mantendrá a lo largo del tiempo, es decir que se valor seguirá siendo el mismo.

  • Interés variable:

    Como su nombre lo indica, es aquel que posee una tasa inconstante, ya que depende de la fluctuación de la moneda y de la tasa de interés de referencia. Es decir, depende totalmente de las condiciones del mercado financiero.

Teniendo lo anterior claro, ya podemos entender porque se depende tanto del euríbor a la hora de definir la mensualidad de la hipoteca. Pues, como ya se mencionó, el euríbor es el índice de interés que regula en gran medida los valores a pagar de la hipoteca con cláusula suelo.

La cláusula suelo les impide a los clientes de hipotecas, beneficiarse de las caídas del euríbor, obligándolos a pagar un valor especifico a lo largo del tiempo.

Por lo tanto, la manera en la que funciona el euríbor en el impacto de los costes de la hipoteca, se ejecuta así:

  • Lo mínimo que se puede establecer en una cláusula suelo es del 3% al 5%.

  • En el caso de que el euríbor y el diferencial (interés) sea inferior al suelo, se aplica el interés en la cláusula. De lo contrario se aplica el interés del euríbor más el diferencial. En conclusión, el banco siempre aplicará el interés más alto en cualquiera de los dos casos.

La hipoteca con cláusula suelo tiene como función principal, colocarle límites a la aplicación del interés variable.

Veamos un ejemplo:

La amortización de una hipoteca es de 100.000 euros a un tiempo de pago de 30 años y con un interés de euríbor + el diferencial del 0,5%, el cual se pagaría de la siguiente manera:

  • Con cláusula suelo del 2,50%, pagaría en promedio 395 euros.

  • Sin cláusula suelo se pagarían unos 295 euros.

Es decir que existe una diferencia superior a los 100 euros al mes, los cuales, el cliente pudo haberse ahorrado. Ahora imagínate esa misma situación por varios años 8teniendo en cuenta que en los últimos tiempos el euríbor ha bajado considerablemente.

Así pues, el valor diferencial corresponde a un tanto por ciento del total del dinero prestado.

Por ejemplo, un préstamo a euríbor +1 significa que tienes los intereses del euríbor y un punto extra.

Intereses: euríbor + valor diferencial (% del total del préstamo)

Conoce los pasos para reclamar si tu hipoteca tiene cláusula suelo

¿Cómo sé que mi hipoteca tiene la cláusula suelo?

Hay que tener presente que la cláusula suelo no es ilegal ante los ojos de los estatutos y de las entidades bancarias. Sin embargo, su manejo incorrecto ha hecho que se apliquen procesos de nulidad en miles de hipotecas en toda España, ya sea por ser consideradas como abusivas al momento de su establecimiento en el contrato hipotecario, o por falta de un proceso de información minucioso por parte del banco.

Por la segunda opción es que muchas personas han pagado cláusula suelo en sus hipotecas sin siquiera notarlo. Por lo que debes tener en cuenta lo siguiente:

  • Contrato:

    Lo primero que debes hacer al momento de realizar un contrato de préstamo hipotecario, es revisar detenidamente cada parte de contrato, con el fin de identificar el tipo de interés, es decir, si mantenemos uno fijo o variable.

  • Confirmación:

    Una vez realizada la revisión, si has identificado una tasa de interés variable, quiere decir que se está aplicando la cláusula suelo en el contrato.

  • Afirmación taxativa:

    Debes tener en cuenta que, en la mayoría de contratos hipotecarios, no se hace referencia directa a “cláusula suelo”, sino que aparecerá bajo otro tipo de afirmación, como lo es: tipo de interés, límites a la variación del tipo de interés o interés mínimo fijado.

Plus:

Puedes saber si tienes cláusula suelo:

  • Escritura:

    Revisa claramente la escritura de préstamo hipotecario, en el apartado de condiciones financieras, en la parte de plazos de amortización. Recuerda que no se especificará con el nombre de “cláusula suelo”, así que presta mucha atención y busca palabras o frases que hagan referencia a ella.

  • Recibo bancario:

    Revisa el concepto de tipo de interés que se aplica a tu hipoteca. En el caso de que se supere el valor del euríbor y el diferencial (que se encuentra en tu contrato), será un ejemplo directo de que posees la cláusula.

  • Consulta al banco:

    Cada entidad bancaría está en la obligación de brindarte una información completa, y entre eso está el confirmarte si tienes la cláusula en tu prestamos hipotecario.

pasos para reclamar la hipoteca clausula suelo

Sentencia de nulidad del Tribunal Supremo

Como ya se mencionó la hipoteca cláusula suelo es completamente legal, siempre y cuando el banco haya realizado un proceso de asesoría e información completa sobre los pros y contras de esta tasa de interés y su afectación al préstamo.

Sin embargo, si la entidad bancaria no lleva a cabo los procesos que garanticen la transparencia de lo pactado, ya es necesario denunciar e iniciar un proceso de reclamación, por cláusula abusiva.

Por ello en mayo del 2013 el Tribunal Supremo dictó sentencia de nulidad de las hipotecas cláusula suelo, en casos donde los bancos no hubiesen informado sobre el manejo de las tasas de interés, o en donde la información no hay sido del todo transparente.

¿En qué momento reclamar?

Por tal motivo, se establecieron 3 supuestos, en los que el cliente podrá realizar una reclamación, estos son:

Cuando no se ha firmado la oferta vinculante y no figura el suelo:

Este punto hace referencia a que cuando en el pre-contrato con la oferta definitiva del banco no figura la cláusula suelo y ésta fue firmada, puede reclamarse por desconocimiento.

Cuando hay una diferencia considerable entre la cláusula suelo y techo:

En este punto tenemos que aclarar qué es la cláusula techo. Presta atención.

Por la inestabilidad de los valores en las tasas de interés variables, las hipotecas tienden a tener dos cláusulas limitantes, en este caso, la cláusula techo tiene la misma función que suelo, con la diferencia de que ésta limita en el caso de que el euríbor suba a términos específicos su valor.

Teniendo esto presente, la cláusula suelo protege al banco y el techo protege al cliente. Por ello, cuando el contrato solo protege al banco, o cuando no hay cláusula techo especificada, puedes reclamar.

Cuando el banco no informó debidamente:

Insistimos, las entidades bancarias están en total obligación de informar, ya que la mayoría de hipotecas tienden a ser extensas y de difícil comprensión, por lo que ofrecer una información completa y a tiempo, hará que el cliente a futuro evite dolores de cabeza.

¿Cómo empezar el proceso de reclamación?

Reclamar la nulidad de la hipoteca con cláusula suelo no es sencillo, sin embargo, debes tener en cuenta que la ley te protege y te ayuda a reclamar tus derechos. Por lo tanto, puedes hacer lo siguiente:

  • Entablar solución con el banco:

    Una vez establecida la sentencia del Tribunal supremo, en promedio el 90% de las entidades bancarias han perdido las demandas.

    Por lo tanto, el primer paso para eliminar la cláusula suelo es por medio de la vía administrativa. Negocia con tu banco y solicita la eliminación de dicha cláusula en tu hipoteca.

  • Lleva acabo un amago de subrogación:

    Si la entidad bancaria no elimina la cláusula, tienes la posibilidad de buscar otro banco que te pueda ofrecer mejores condiciones relacionadas a tu hipoteca. Por lo tanto, si logras de parte del otro banco, una oferta vinculante, es decir, la estipulación de las nuevas y definitivas condiciones del banco, podrás hacer la solicitud de ajuste o cambio de hipoteca. Ten presente que, si la entidad decide ajustarse a las nuevas políticas presentadas, estarás en la obligación de continuar con tu hipoteca en el banco inicial.

  • Acudir al Banco de España:

    Si no recibes respuesta de parte del banco en un plazo de dos meses, podrás dirigirte al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamación del Banco de España y recibir una asesoría de procedimiento.

  • Denuncia e inicio de proceso de reclamación:

    En el caso de que el banco no quiera cambiar su posición y decida mantener la cláusula suelo en tu hipoteca, podrás acercarte al Servicio de Atención al Cliente y presentar una carta de reclamación por Suelo, de la cual, tendrá el banco un mínimo de dos meses para responder. De no recibir respuesta o de recibir una respuesta negativa, podrás llevar a cabo tu reclamación por la vía legal.

    Para dicho proceso es recomendable hacer un cálculo total de lo pagado de más desde el inicio de la hipoteca (para ello existen calculadoras de suelo online completamente gratuitas).

Proceso de reclamación Hipoteca Multidivisa

Califica este Artículo

Hipoteca Cláusua Suelo
5 (100%) 53 votes

INICIA AHORA TU RECLAMACIÓN DE HIPOTECA CLAUSULA SUELO

CORAZA CLASSIC